三四线城市真要跌了！

楼市正在发生着剧烈的分化。

住建部官网截图

8月19日，住建部公布了2019年1~7月份棚改已开工的数据：1-7月，已开工约207万套，占年度目标任务（2019年棚改计划新开工289万套）的71.6%，完成投资6000多亿元。

根据住建部公布的数据，2018年棚改新开工计划580万套。1-11月，开工量高达616万套，超额完成了年度目标，完成投资16000多亿元。

与2018年的数据相比，2019年棚改数从计划、进度再到投资资金，全部下滑并呈现“腰斩”态势。

有媒体统计过相关数据，2019年有约20个地区棚改计划收缩。

棚改为什么会腰斩？

最直接的原因是去库存结束和各地方主要通过棚改专项债融资，对棚改贷款的需求下降。

棚改巨变历程

2005年，我国开始实施棚改；2008年，大规模棚改开始推进；2013年，大力推进棚改化进程，棚改方式主要以实物化安置为主；2014年，央行抵押补充贷款（PSL）创设，国开行开始用货币工具支持棚改，如政府购买存量商品房安置、采用货币补偿等方式进行，直接助长了三四线城市房价暴涨；2015年，棚改货币化的比率是29.9%；2016年，这一数字增长到了48.5%；2017年更是上涨到了60%，棚改不断深化；2017年8月，住建部等六部委发文：“控制货币化安置比例，提高实物安置比例”。因此，低库存地区货币化安置项目融资逐步收紧；2018年10月底，相关部门作出规定：2019年新增棚改项目不得再通过政府购买服务模式融资。2019年4月，财政部公布的2019年棚改计划新开工数量仅285万套，同比下降51%。

此前，PSL（抵押补充贷款，创设于2014年，是中央银行新的货币政策工具，通过国开行、农发行投向棚改等领域）棚改贷款的大规模投放和棚改货币化的结合，使三四五线城市房价“全面开花”。今年3-5月，央行连续三个月零投放PSL。PSL投放放缓背后，也反映了棚改融资方式的改变。

在政策影响下，多个省份下调2019年棚改目标，河南、浙江、江西、山西和北京等地2019年棚改目标同比均有下调，其中河南更是从2018年的50万套下降到2019年的15万套，棚改数量断崖式缩减。因此，各地将分步完成棚改任务，棚改工程逐渐进入尾声。

各省下调棚改目标（部分）

2019年7月1日，住建部公布了老旧小区改造计划，影响到17万老旧小区，范围内棚改由“拆迁”变“改造”的工程推开了。

棚改大潮渐退，会带来什么影响？

在棚改开工目标同比腰斩、棚改PSL同比下降接近7成、老旧小区改造计划的影响下，会对楼市造成怎样的影响？

棚改是支撑三四线城市楼市火热的最主要支撑力之一，尤其是对于人口正在流失、经济发展态势不够好的城市来说，棚改是地方主要的财政收入。因此，正在收尾的棚改工程，对于三四五线城市来说，影响是巨大的。未来，更多资金和人口会回流到一二线城市。于是，一二线城市楼市依旧火热，三四线城市楼市冰冻，房价势必会下跌。对于刚需来说，这是个好消息。

但对于已经买了房的或者对于大部分想着买涨不买跌的人来说，既然三四线城市房价下跌，是不是说明所有三四线城市房子都不值得买或是自己买的房子价值要大跌了？

事实并非如此。

投资房地产，短期看金融、中期看土地、长期看人口，部分三四线城市还是值得看好的。比方说处在核心城市周边的城市，如位于深圳周边的临深片区的中山、东莞、佛山、珠海、惠州等；还有位于规划中从而可以享受到政策红利的城市，如三亚、肇庆、湛江等城市，都是比较值得入手的城市。

而有活力、有实体经济支撑、大量人口流入的城市，也会在这个历程中再次焕发生机。

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