三亚今年旺季不旺之背景篇

上篇发了三亚今年旺季不旺之现象后，有住在三亚湾鲁能楼盘的朋友告诉我，据他们小区外一个从去年就在那儿卖菜的东北人讲，今年来买菜的人比去年少了一半。这个减少数据听起来也有点吓人。买菜的少了一半，打出租的少了三分之二，这些都是来自消费线的数据，虽然可信度不好说，但至少反映了旺季不旺的部分现实。

这篇来探讨下今年旺季不旺的背景。有不少朋友看了上篇“现象篇”对我说，经济不好，老百姓没钱不去海南、三亚旅游了，当然旺不起来。还有朋友说，海南物价太高别人去泰国了。也有的说，岂止海南，国内其它地方旅游景区也人气不足。

上述看法我都同意，我这篇就分析三个背景情况。

，旺不旺与经济状况有关。

简单看，旅游景区的人气旺，消费足，说明咱手里有钱，而且不是个别人有钱，没有足够多的人手里有钱也带动不起旅游消费市场的旺气。大家都有钱，说明整个国家经济状况好。反过来，旅游消费市场没人气不旺气，说明足够多的人已经没钱没能力去旅游消费了。大家都没钱了，一定是整体经济出了问题！

2018年只剩几天，各种渠道信息都表明，今年经济不景气、经济下滑已是不争事实。挣不到钱，失业增加，消费只能降级，旅游当然只能让位。同时经济不景气还打击了人们的消费预期，不知道今后经济还会怎样，有点钱也不愿不敢花在旅游消费上。这是从大的背景，宏观方面看看。

第二，再把视角缩小一点，从海南省方面看。

今年海南与一样，经济发展状况同样不太好，有数据显示今年海南经济下降，这里不展开。我个人认为，海南今年经济下滑除了受经济下滑大环境影响外，还有与海南省今年开始实行的去除对房地产业依赖的产业政策有直接关系。

海南建省三十年，经济发展对房地产业的依赖度相当大。房地产业在海南起起落落，落了又起，始终摆脱不了经济发展对房地产业的依赖。今年初中央给了海南自贸区的特殊政策，海南省下决心要摆脱一房独大的现状。4月推出了海南全岛全域限购的房产政策，不但新盘，就连二手房也限制了交易。

我且把海南这个彻底想摆脱经济发展依赖房地产业的产业政策叫做“去房地产”的产业政策。房地产业在海南，不单是一枝独大的产业，而且与相关产业有着相当强的关联度，房地产业一荣，相关产业兴旺发展，房地产一毁相关产业一落千丈。

今年以来，受“去房地产”的影响，海南全省的银行业、旅游业、房产中介以及下游的房产交易、公证，甚至复印打印、租车、酒店、饭馆，装修设计、建材等行业均受到沉重打击。

以房地产中介为例。海南房地产业的销售形式与内地不同，由于购买对象几乎全是岛外人，因此所有新盘和二手房的销售基本上都需要由中介公司带客才能完成。据《中国房产报》报道，海南房产中介为海南楼盘贡献了三分之二的销售业绩，房产中介有高达10万的从业人员，还不包括大量的没注册的黑中介队伍。“去房地产化”几乎让这个行业受到最沉重的打击，大量人员失业，部分骨干只好转战广西广东云南等地。

表面上看，“去房地产”与旅游业无关，其实海南的旅游业与房业地产的关联度还相当高。房地产业在海南大力发展之时，也就是海南旅游业兴旺之机。来海南旅游的人，有多少是抱着旅游顺带考察楼盘或租房地市场目的的，虽没有具体数据，但数量不少己是不争的事实，海南人民都知道。我带着今年为何旺季不旺的问题向好多海南人、内地人讨教，他们都一致主动说出这与“去房地产”有相当大关系的观点，连小区守游泳池的工作人员都坚持认为。买不了房干脆连旅游也不来了。

“去房地产”，海南省官方称要痛下决心改变“一房独大”的现状，这一刀切下去，断了海南省经济发展的支撑，短期内又没有可替代的产业填补“去房地产”的空缺，其阵痛是显而易见的，海南的旅游业今年就受重创，出现旺季不旺的现象也就不奇怪了。这个阵痛还会持续多久，取决于海南省能否找到替补产业且尽快产生效益。目前海南推出的百万人才引进计划和旅游市场国际化等一系列措施还有待时间的检验。

第三，再把视角缩小一级来看看三亚。

除了宏观经济不景气、海南省的“去房地产”的背景外，我认为三亚出现今年旺季不旺还有一个特殊背景值得关注，那就是三亚市进行了几年的棚户改造今年才显现出了它的政策效应。

棚户改造，内地城市人民都知道就是拆迁这回事。十年前我到三亚时就发现三亚到处是城中村，破房旧房成片，旧的不拆不改造不说，还不断在这些破旧地方乱建新房，城市建设管理就一个“乱”字。我就说了三亚政府胆子太小，哪比得上内地，像我们成都有个李春城市长，人称“李拆城”，胆子大，大拆大建，城市面貌大改变，是非功过这里不去评说。

没想到，这几年三亚市政府的胆子终于变大了，棚户区拆迁改造上来就是大手笔，全市几乎所有的城中村、棚户区都被纳入拆迁改造范围，几年下来，我观察，差不多该拆的都拆完了，除个别项目拆迁还在进行的外。据我统计，三亚市棚户改造拆迁的主要项目有：海螺、东岸、小居巷、阳光海岸、榕根、临春、月川、下洋田、金鸡岭、南边海、龙海、武装部小区、海坡、西瓜、芒果等等，一共有十几二十个项目。

这些棚户区与三亚今年的人气旺不旺有何关系?

很多人以为到三亚来过冬的候鸟都是有钱人，错了。我曾多次与城中村里的外地人聊过，他们基本上都是普通收入者，工厂下岗、退休的职工还不少。他们在三亚的城中村、小巷旧屋租一小间也就几百一千元，居住虽条件差点，屋里窄小，但他们早出晚归就呆在外边，街边、海边，树荫下绿地间，下棋打牌聊天，跳舞唱歌卡拉0K，享受冬季阳光和三亚的洁净空气，日子过得比东北老家零下几十度里还滋润，用成都话说：花钱不多、过得热和！

大量的外地候鸟实际上都分散在这些棚户区、城中村里。数量有多大?海坡村离我们小区不远，我多次去过，那个建筑密度几乎到了，除了高楼还是高楼，除了人还是人，而且全是外地人。我当时就估摸起码几万人。

这次拆迁，看三亚日报的报道，海坡村里，各种自建的高楼约有400栋，建筑面积近百万平方米。我大概算了下，按每个人租住25平方米计，海坡村里住有4万人！而海坡村的本地原住民只有700户不足2000人。一个城中村里就住有三四万外地人，类似海坡村的城中村三亚有十几个，算一算，这十几个城中村总共有多少外地候鸟和短租的人？不敢细算，应该是一个可怕的数字。

上述提到的三亚十几个棚户区、城中村项目，目前己基本拆迁完成，最近我跑了些项目现场考察，在现场看见，有的原址上正在建新的项目，有的拆得光光的土地全空了出来，还有的正在拆除房屋中。总之，这些地方早己没有了任何人可以呆下去的棲身之地。

十几个项目的拆迁，赶走了多少外地人。这些人都是低收入人群，没有了便宜的房租房源，今年他们肯定是不会来了。因此，我认为，三亚今年旺季不旺，与这一大批人的离场有着直接的关系。

小结一下，今年三亚旺季不旺有这样三大背景：，宏观经济不景气，手中没钱、消费降级；第二，海南省“去房地产”产业政策打击了旅游等相关行业；第三，三亚市棚户区拆迁改造客观上赶走了大量低收入租房候鸟和短租客。

作者简介：符玉敏（微信号：hfq6018,电话：13178986018），海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标