自自贸区（港）政策落地以来，海南陷入产业结构调整阵痛，核心是去地产化。全域限购一年多后，房地产成交数据直线下滑，销售面积、销售金额分别下跌48.6%和44.6%。然而在量跌的另一面，房价并未如期回落。
据海南省统计局数据显示，2019年前9月18个市县的房价，和2018年前4月海南全域限购前的房价相比，11个市县房价不降反升，其中陵水的房价上涨幅度，每平米上涨了4691元，海口的房价上涨了2697元/㎡。另一个值得玩味的现象是，三亚房价下跌3649元/㎡的同时，三亚周边市县陵水、保亭、乐东等，房价却实现了2000-3000元/㎡不等的涨幅。
△数据整合自海南省统计局，标红为价格上涨的市县房价
房价不降反升 购买力暗流涌动
海南全域限购后，有的购房需求被转移，云南、北海的投资客明显增多。有的由明转暗，催生出一批房产中介转行做补交社保、个税等业务。今年6月，海口发布了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，通知指出整治房地产市场，严厉打击规避限购政策、从严查处虚假宣传、捆绑销售等行为。10月24日，海口再次布整治市场乱象的通知，严禁海口商品房销售市场上存在的捆绑销售、变相加价、捂盘惜售或者变相囤积房源等行为。海口一而再再而三地强调整治市场，这恰好说明，暗流涌动的购买力，在以不合规的方式购房。
此外，网易房产“宅在海南”微信群的数千网友中，也有不少缺乏购房资格但一直关注海南市场的潜在购房者，他们是价格最有力的支撑。
虽然房价在涨，但市场始终是僧多粥少，近段时间刮起的“特价潮”，分明是购房者数量有限，开发商处境艰难，开始低价出手抢人。目前释放的信号来看，市场调控持续从紧，可以预见，未来将有越来越多的开发商加入。还记得2017-2018年，整个海南市场的状态吗？迅速涨价、销量大增，房子奇货可居，和现在形成鲜明对比。
高房价低收入错位匹配琼中连续9个月0成交
全域限购后，市场有多艰难？有一个现象可以关注。
海南省统计局公布的数据显示，今年前8个月琼中商品房销售面积和销售金额一栏上显示空白，但到第9个月时，公布的成交数字是0。没有了外地购房者，琼中本地的购买力不足一谈。
琼中是谁？国家扶贫开发工作重点县，总人口7.52万户21.73万人。就是这样一个贫困县，2018年前4月，房价7405元/㎡，同比上涨49%。2019年一季度琼中常住居民人均可支配收入4993元，房价和收入差距悬殊。此外，琼中目前可售楼盘4个，其中仅1个楼盘有房源在售，均价7500元/㎡。高房价低收入少房源的错位匹配，琼中连续9个月0成交的现象也就不足为奇。
△来源：琼中县人民政府网站
和琼中遭遇相似的还有五指山、保亭、白沙等市县。2018年全域限购时，这4个市县被釜底抽薪。《关于进一步稳定房地产市场的通知》指出，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民销售。缴纳社保和个税的操作空间也未留下，购房者资源被挤压到极限。今年前9月，五指山、保亭、白沙的销售面积为2.79万方、0.45万方及3.45万方，分别下跌44%、86.7%、69.8%。
值得一提的是，琼中和保亭贫困县已于今年退出贫困县序列，五指山、白沙的国定贫困县(市)尚未摘帽。
11月15日，海口市自然资源和规划局挂出3宗灵山棚改片区回迁房项目建设用地，3宗地块总面积合计233.03亩，规划用地性质包括城镇住宅用地（建筑计容面积不高于85%）和零售商业用地（建筑建筑计容面积不高于15%），其中东片区A-12地块的挂牌起始价为896元/建筑平方米，东片区A-13地块的挂牌起始价为883元/建筑平方米，西片区9-11地块的挂牌起始价为967元/建筑平方米。
值得注意的是，东片区A-12地块地上已建成绿地城·曦园小区项目；东片区A-13地块地上已建成绿地城·东郡小区项目；西片区9-11地块地上已建成绿地城·悦城小区项目，且三小区均已竣工并投入使用。这3宗地上的资产与土地一并挂牌出让，待挂牌成交后由土地竞得企业自行补办完善相关报建手续。
美兰区政府按评估价（东片区A-12地块地上资产总价值为90968.36万元，东片区A-13地块地上资产总价值为121537.79万元，西片区9-11地块地上资产总价值为101737.93万元。地表建筑物估值超过31.4亿。
△灵山镇片区位置图
灵山镇片区位于美兰机场进入海口城区的必经之路两侧位置，属海口“东进”战略的枢纽位置，是海口市的门户。其旧城改造项目将建成依托美兰国际航空港，以“旅游文化、文化旅游”为主线，以“旅游配套产业为龙头”，带动农业、手工业、服务业和房地产等相关产业的发展及公共服务设施的完善，打造可持续发展的“灵山国际旅游风情小镇”。
△灵山片区鸟瞰实景
附土地挂牌公告↓↓↓
海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告
（2019）第66号
经海口市人民政府批准，海口市自然资源和规划局决定将海口市美兰区灵山旧改东、西片区的三宗国有建设用地使用权以挂牌方式分别出让，现就有关事项公告如下：
一、挂牌出让土地的基本情况：
本次挂牌出让的三宗地位于海口市美兰区灵山旧改东、西片区，目前三地块安置补偿落实到位、地上附着物已清表、土地权利清晰、无法律经济纠纷、土地开发利用规划条件明确、土壤无污染，具备动工开发必需的条件。三宗地用于建设灵山棚改片区回迁安置房。根据海口市灵山东片区控制性详细规划，该三地块的位置、土地面积、土地用途、规划指标等详见下表：
以上三地块的土地出让年限为城镇住宅70年、零售商业40年。
二、竞买人资格及要求：
除法律法规另有限制以及存在在海口市行政辖区内因自身原因造成土地闲置或拖欠土地出让金行为的以外，符合下列条件的中华人民共和国境内外的法人和其他组织，均可申请竞买（注：失信被执行人不得参加本次竞买）。本次挂牌不接受联合申请。
（一）竞买申请人（或其关联公司）须具备建筑工程施工总承包特级资质；
（二）竞买申请人（或其关联公司）开发或施工过的房建工程项目获得过鲁班奖或詹天佑奖等质量奖项；
（三）非海口市注册的法人和其他组织，应在签署成交确认书后7日内在海口市注册成立法人项目公司（持股须50%以上，不含50%）或全资子公司，由项目公司（持股须50%以上，不含50%）或全资子公司与海口市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，办理土地使用权登记手续。
三、本次国有建设用地使用权挂牌出让以价高且不低于底价者得原则确定竞得人。地块挂牌起始价和竞买保证金详见下表：
本次挂牌采取增价方式竞价，每次加价幅度为人民币1元/建筑平方米或1元/建筑平方米的整数倍递增。竞买人在报名时需交纳相应的竞买保证金。
四、竞买咨询及报名期限：
有意竞买者请到海口市土地交易中心（地址：海口市国贸二横路国土大厦五楼）或海南省公共资源交易服务中心一楼3号窗口查询，凭有效证件索取《国有建设用地使用权挂牌出让手册》，并按挂牌出让手册的具体要求报名参加竞买。报名时间：2019年11月22日9:00至2019年12月16日16:00（北京时间）。
五、挂牌时间、资格确认及挂牌地点：
1、挂牌起始时间：2019年12月8日9:00（北京时间）。
挂牌截止时间：2019年12月18日16:00（北京时间）。
2、申请人按规定交纳竞买保证金，经审核具备申请条件的，我局于2019年12月18日16:00前确认其竞买资格。
3、地点：海南省政府会展楼二楼省公共资源交易服务中心土地交易大厅。本次竞买活动挂牌报价阶段只接受书面报价，不接受电话、邮寄、电子、口头等其他方式报价。
六、其它注意事项：
（一）本三宗地按现状出让。
东片区A-12地块地上已建成绿地城·曦园小区项目;东片区A-13地块地上已建成绿地城·东郡小区项目;西片区9-11地块地上已建成绿地城·悦城小区项目,三小区均已竣工并投入使用。该三宗地上资产与土地一并挂牌出让，待挂牌成交后由土地竞得企业自行补办完善相关报建手续。竞得人除足额缴交土地出让金外，在签订《成交确认书》的10个工作日内须另行到美兰区政府按评估价（东片区A-12地块地上资产总价值为90968.36万元，东片区A-13地块地上资产总价值为121537.79万元，西片区9-11地块地上资产总价值为101737.93万元。）办理缴交地上建筑物价款等相关手续，并凭美兰区政府出具的意见办理土地相关手续。
（二）该三项目回迁商品房建筑设计方案相关指标在满足控制性详细规划限定的上限（或下限）指标前提下，以规划主管部门审定的设计方案相关规划指标为准。（规划批准的回迁商品房建筑设计具体方案及已开展的前期工作内容向项目所在辖区政府咨询，咨询人：赵风丽，联系电话：0898-68771633）。
（三）根据《海口市灵山镇片区旧城改造项目（一期）合同》约定，区政府按3100元/㎡支付建设成本给土地竞得人，享受全额减免市政府基础设施配套费、免建人防工程。因土地招拍挂以后产生的土地款、水费、市政配套费、人防易地建设费、地上建筑物委托评估费、农用地罚款、燃气工程、消防增项等前期配套有关费用纳入建设成本，由土地竞得人和区政府重新核算地块建设成本（含资金成本），并于缴纳完成出让金及税费之日起1个月内完成建设成本重新核算及费用返还，与此相关的权利义务于土地成交后2个月内签订回购合同补充协议予以约束。
（四）购买人实际购买回迁商品住宅面积在规定标准内按2600元/㎡结算，超出规定面积10平方米(含10平方米)以内的部分,按照2600元/㎡的1.5倍计算；超出规定面积标准10平方米以上的部分，按照2600元/㎡的3倍计算。（具体按区政府提供的购买条件执行）。
（五）销售对象：项目所有的住宅、商业用房，均由区政府组织特定回迁人按限定价格进行回购。具体名单和购买条件由美兰区政府提供。
（六）有独立产权的小区配建停车位，按《海口市棚户区（城中村）改造联席会议办公室关于明确各棚改项目回迁商品房地下停车位价格有关问题的通知》的约定，价不超过13万元/个进行销售，或参照周边租赁市场的价格进行租赁，不得对小区业主以外的单位及个人进行销售或租赁。
（七）本次挂牌出让国有建设用地已具备开发建设条件。涉及水务、绿化、市容、卫生、环境保护、消防安全、交通管理等的设计施工，应符合国家、海南省和海口市的有关管理规定。
（八）挂牌成交后，土地竞买保证金自动转作为出让地块的土地出让金，土地出让金按《国有建设用地使用权出让合同》的约定支付，合同定金为成交价的10%。
（九）竞买人竞得土地后，应当与挂牌人签订《挂牌成交确认书》，并在10个工作日内与海口市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内一次性付清全部土地出让价款。
（十）税金由竞得人按税法规定交纳，挂牌交易服务费按规定收取。
（十一）受让人凭土地出让金发票及完税证明等材料办理土地登记手续。
海口市自然资源和规划局
2019年11月15日
作者简介：符玉敏（维系：hfq6018海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标
海房圈hfq60182019-11-17 14:37:03
