海南的野心暴露了！比长沙、厦门、上海更狠！

老话说，好汉不提当年勇，但如果你活到现在就那么点光辉事迹，必定如祥林嫂一般，对来来往往的人念叨个不停。

海南就是这样一位“好汉”。

从三十年多年前脱离广东成省以来，先后获得了管理层几次利好，然后来来回回，能够拿得出手的风光事迹，也就当年的“十万人才下海南”。

31年前的1988年，海南脱离广东成为海南省，随之到来的，还有经济特区头衔。海南也成了继深圳、汕头、厦门、珠海之后，第5个经济特区。

消息一经公布，立刻在海国内外引起轰动，曾经被称为“穷荒绝岛”、“鬼门关”、“天涯海角”的孤悬之地，如今万众瞩目，吸引了内地十多万人南下。余华小说《兄弟》中，就有关于那个时代的人们踊跃南下淘金的描述。他们跋山涉水渡过琼州海峡来到海南岛，寻求自己的梦想，“闯海”成为了那个时代的标签，如同今天的北漂、沪漂、深漂一样。

虽说是十万人才下海南，但数据统计远不止十万。

有数据显示，在1988年前后一年多的时间里，求职海南的人才达到了18余万人次。而根据《海南特区报》公布的数字，这一人数达到了30万人。

公开资料显示，当时广州往海南发车的地方，几一班车，三四个司机轮换开，一路不停，到了海南后又马上调头，沿途的店铺则不停地做生意，不分昼夜。而这一壮举被称为“十万人才过海峡”。

奈何，此时的海南没有效仿深圳，在改革开放最初的年头里，发展最应该发展的产业——制造业与出口，而是一股脑儿玩起了炒地皮炒房的游戏。

结果，没有产业支撑留住恩彩，跨过琼州海峡南下的人才，原路返回，留给海南的，除了一地狼藉，什么也不剩。

那一次机遇错失后，又赶上了房地产泡沫破灭，整个海南遭遇了强大冲击力，直到今天也没能缓过劲来。后来也不是没有机会，2009年管理层再次将大利好给到海南，国际旅游岛。欲以其得天独厚的地理、环境优势，打造中国的夏威夷。这一次，海南的旅游业发展还算不错，但海南省仍没有舍弃房地产，利用这次噱头又对房地产大肆宣扬，结果一个GDP仅为596亿元的三亚，均价竟超过了一线城市广州。

这一次又没能发展出能够留住人才的产业，虚空的房价，没能给海南的经济注入多少活力，只是让海南成为了对房地产依赖度的省。海南还是那个海南。从其人口体量与经济体量上可以看到，作为一个岛，拥有着其他省份无可比拟的地理优势，但到目前，海南省常住人口只有934万，比西安、杭州、郑州这些省会城市还要略少一些。经济体量上，就更显得疲软，2018年整个海南省GDP为4832亿元，一个省的体量，只与厦门的级别差不多。

本以为海南也就这样了。

却不料，第三次大机遇，又空降到海南岛——全岛自贸区与全岛自由贸易港。

有人非常看好，说海南将迎来三十年未有之大变局。但也有人觉得，再好的机遇给到海南，海南也把握不住。

全岛自贸区+全岛自由贸易港，加上之前的去全岛经济特区，海南一身顶着三个“全岛”头衔，这样的荣宠加身，很难找到第二个。

或许是为了一洗前耻，或许是为了不辜负管理层的期望，不想再让被人失望，这一次海南为了迎接这个利好，为了抓住这次发展机遇，毅然决然、毫不犹豫地壮士断腕，与房地产说拜拜。

2018年，海南祭出史上最严的楼市调控，首开“全省限购”之先河，5年社保，5年限售，7成首付，严厉程度在内地城市中，无以复加。

如此大力度的调控，比长沙、厦门、上海力度更大，显然30多岁的海南，已经幡然醒悟，且处在而立之年的他，此时很想摆脱在世人眼中的形象，想要证明自己。

这个决心，调控一年后的今天依旧没有动摇，哪怕因为调控经济数据不够靓丽。

数据显示，因为持续的调控，海南的楼市相当不景气，过去的八个月房屋销售面积为514.18万平方米，同比下滑了51.3%，被腰斩。

房屋销售额也被腰斩，只有801.07亿元，同比下跌48.4%。固定投资中的房地产开发投资，下挫了30.7%。

因为调控，因为海南楼市不景气，海南曾被誉为“东方迪拜”、曾代表着海南楼市的明星项目凤凰岛，在环保风暴洗刷后，逐渐失色。数据显示，9月，凤凰岛二手房均价为30969元/平方米。而在2010年大热时期，该楼盘价格甚至高达6万/平方米以上。经历了腰斩，近日，海南凤凰岛项目以40.37亿元底价进行转让45%股权。房价下降如斯，海南依然没有动摇。从上图还可以看到，对于极度依赖房地产的海南，因为楼市不景气，导致全口径财政收入负增长，规模以上工业增加值8月份下滑了1.7%。然而，海南调控楼市的决心依旧没有动摇。这一次，希望海南能够坚持住，能够咬紧牙关，摆脱房地产的依赖，抓住这次机遇，让自己成长起来。

海南发布户籍新政！

全省除三沙市外，基本取消落户限制，不再设立学历、年龄等刚性门槛，只要有居住证、参加社保，基本就可以按照程序落户。

省内居民，可在有合法稳定住所（含租赁）的城区、建制镇的社区（以下统称城镇社区）落户。

省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险（暂不含临时养老保险缴费账户）和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

下面是海南省政府网站发布这份文件的截屏。

有分析认为，这意味着，海口、三亚两个热点城市的户口全面放开，对楼市传递出积极的利好信号。

不过，考虑到海南缺乏高质量的就业机会，大部分人去海南，都是为了休闲旅游，有多少人为了买房而把户籍迁到海南？实在要打一个问号。

所以，户籍放开，短时间内对楼市的刺激效应不会很大。

真正的政策目标，应该还是积极参与各地这场激烈的人口争夺战，而人口基数太少，向来是海南的一个痛点。

下面是我之前的一些看法，对这个问题有过一定的思考：

海南在建省30年的时间点（2018年）上迎来其巅峰时刻，自贸区与自贸港一举拿下，连升两级，横扫所有自贸区，成为中国新一轮扩大开放的标志性窗口。

国家给海南的密集发送，“赛马”、“免签”、“自由贸易港”……开放尺度空前强大，令兄弟省份羡慕不已。当然，关于政策信息的解读已经很多，本文就不赘述了，只想回归常理来谈一谈海南的发展。

老实说，作为一个省级行政区以及面积的经济特区，海南目前的经济发展水平，可以说差强人意，其经济总量为4463亿元，与深圳南山区、广州天河区相当，不到东莞的60%、佛山的50%，常住人口总量926万人，与东莞市相当。

有人认为海南发展不起来的根本原因是孤悬海外、交通不便，与大陆缺乏路桥联通。我倒认为，恰恰相反，海南之所以是海南，海南之所以能够建省，之所以能够拿下经济特区、国际旅游岛、自贸区、自贸港以及”赛马”、“入境免签”等数得手抽筋的超级，根本原因就是这句话：

——独具一格的经济地理单元。

简单来说，海南之所以备受宠爱，全因为它是一个岛。想想看，如果海南不是一个离岛，而是一个大陆无缝连接的半岛，那它和湛江、茂名、北海又有什么区别？不要说经济特区、自贸区、自贸港，就连单独建省的必要性都没有。

所以，海南之所以成为海南，全因一个字——岛。海南所有的经济工作都应该围绕这个IP做文章，集装箱码头啊、跨海大桥啊不是不可以尝试，但要想清楚，是否有利于维护与巩固这个超级IP？

孤悬海外的岛屿，是不是一定不适合搞经济？

恰恰相反。

世界上有很多繁荣的岛屿经济体，最典型的是英国与日本两个岛国。英国能够打败西班牙成为日不落帝国，和上世纪90年代开通的英吉利海峡隧道没有半毛钱关系，更何况这个隧道一直还亏损运营。日本到今天仍然孤悬海外，没有与大陆搭建任何路桥通道，日本又是一个资源极为匮乏的国家，一亿多人口赖以生存的各种物资都需要依靠船舶运送。

还有韩国，虽然在地理形态上归属半岛，但因为特殊的地缘政治，也与离岛别无二致，几乎所有资源和物资都需要船舶运送。台湾，也是一个孤悬海外的岛屿，但这并不影响它位列发达经济体。

包括美国，其在建国之初，也可以视为一个孤悬海外、远离欧亚先进文明的离岛，但就是这样一个与欧陆来往十分不便的大农村，却另起炉灶、独树一帜，发展为一个称霸世界百年之久的超级大国。

所以，”交通不便“并不构成岛屿地区发展经济的必要条件，从英国与日本的经验来看，“孤悬海外”反而成为它们发展经济的一大优势。那么，同为离岛的海南，备受政策宠爱的海南，为什么至今没有发展起来呢？

我认为有两个原因：

一个原因是底子差，海南在历史上一直是个荒岛，岛上除了农业，什么都没有，一直到改革开放之后，才开始步入现代化。上海、广东、福建、福建等沿海省份早在100多年前就已经登上现代化的列车，而海南的现代化只有30年，不可同日而语。

和同为离岛的台湾比，海南的底子也很差。因为特殊的历史原因，台湾早在被日本殖民时期，就开始了现代化，等到1949年时，就已经是一个基础设施较好、工业门类较多的经济区，再加上国民党带过去的人才与资金，台湾发展经济的起点之高，是当年的海南比不了的。

第二个原因是至今没有大规模的人口增量运动。从世界经验来看，离岛区域要成为发达经济体，一般都需要足够的人口基数，日本的人口总量达到1.27亿，英国是6400万，台湾是2300万，而海南只有900万多一点，首先在人口基数上就吃了亏。

1988年，海南建省之初，人口大约是605万，2017达到926万，30年的增量是321万，平均每年增加10.7万，相比东北三省以及中西部那些人口净流出省份，海南不差，但和上海、深圳、广州等沿海地区波澜壮阔的人口增量相比，又完全不及格。

从1988年到2017年，上海的人口增量是1200万，平均每年40万，高峰时期每年净增接近100万。同期的深圳，则从一个常住人口只有几万人的渔村发展到今天实际管理人口超过2000万的国际大都会，平均每年的增量接近70万。

可见，海南要真正发展起来，可能需要一个大规模的人口倍增计划，至少在现有的基础上再吸纳1000万新移民，接近现阶段的台湾。海南与台湾的面积相当，而且平地面积更大、物产资源也更丰富，容纳2000万人口，生态环境完全允许。要知道，1949年的的台湾，大约只有600万人口，而今天已达2300万，70年的净增量大约1700万，这是海南远远不能比的。

不过，吸引人口不是一件容易的事情，大规模的人口增量得有大规模的产业来接纳。

建省之后的海南，在产业定位上一直以旅游、会议、农业为主导，这些产业绿色无污染，非常的受欢迎，但问题是这些产业的人口容纳量极小，迟迟不能为海南吸引大规模的就业人口，导致今天海南的人口呈现出明显的候鸟特征。每到冬季，大量来自北方的度假客流纷纷涌往海南，但几个月后又纷纷离开，迟迟未能在海南沉淀下来成为常住人口。

工业化常被认为是一种实现人口倍增的路径，但海南没有选择这个路径。当然，选择什么产业，是不是一定要工业化，都不是最重要的，最重要的是，通过什么产业可以实现海南的人口倍增？

未来的海南，如果能实现2000万的人口倍增计划，那将会是一个可以比肩乃至超越“亚洲四小龙”的大国海南。

海南为什么突然全面降低落户门槛？

我认为原因主要有三个：

，提高户籍人口城镇化率，是国家统一要求，海南需要完成任务。

国家要求，在最近几年完成新增1亿人落户城市的目标，以全面提高中国的“户籍城镇化率”，降低常住人口城镇化率和户籍城镇化率之间的“剪刀差”。

截至2018年末，中国常住人口城镇化率为59.58%，而户籍人口城镇化率只有43.37%。这个巨大的“剪刀差”意味着，常住人口城镇化率的成果不稳定，大量人口随时会撤离城市。

而提高城镇化率，说到底是为了拉动内需。这是当前中国“稳增长”的主要手段。

第二，海南要争夺人口，人口基数太小是海南的硬伤。

海南有3.5万平方公里的陆地面积，接近台湾。但台湾人口是海南2.5倍。

根据海南官方数据，截至2018年末海南常住人口为934万人。我们可以拿海南全省和东莞市做一个对比，东莞面积只有2500平方公里，是海南的14分之一，东莞官方公布的常住人口是839万。

但事实上，东莞常住人口可能远远超过海南。因为2018年末东莞手机用户数达到了1892万户，海南全省只有1085万户。至于声称常住人口超过1550万的天津，手机用户也不过只有1649万户。

所以我们可以大致推算出来，东莞常住人口不会少于1500万。而海南，还没有超过1000万。

至于海南的经济总量、汇聚资金总量，也都远远赶不上东莞这个地级市。

而国家又对海南寄以厚望，将海南全岛规划为自贸区，还要全面建设自由贸易港。没有足够的人口，海南拿什么参与竞争？

因此，海南不仅要争夺人才，更要争夺人口。没有2000万常住人口，海南做什么都费劲。

看懂了这一点，就明白海南为什么全面降低落户门槛了。但争夺人口，谈何容易。中国目前的开放格局，跟海南建省、建特区的时候完全不同了，现在中国有9个“国家中心城市”，还有一堆的新区、自贸区，到处都有改革开放的热土，大家不一定非要“孔雀向南飞”。

所以，海南要吸引真正的人才，有相当难度。但吸引养老人口，还是有优势的。

第三，此举还是为了提振经济，增加房地产市场的真实需求。

毋庸讳言，此举对楼市是大利好，会增加海南楼市的需求。毕竟，还是有很多人愿意到海南养老的，尤其是北方三四线城市的居民。弄个三亚、海口的户口，然后买套不那么贵的房子将来养老，是很多人的心愿。

去年4月，中央宣布在海南建设“全岛自贸区+自由港”后，海南壮士断腕，通过一系列政策调整，把海南全省搞成了中国楼市调控最严厉的省份，其中海口三亚的限购、限贷、限售等政策，全面超过了北上深等一线城市。

其结果，是经济增长“压力山大”。

根据海南省统计局公布的数据，上半年全省GDP增速为5.3%，在处于垫底的位置，仅高于吉林、黑龙江和天津。

8月的数据显示，阵痛仍然持续：海南全省1到8月固定资产投资下降20.3%；社会消费品零售总额增长仅4.7%，规模以上工业增加值同比增长仅3.3%。

至于对楼市依赖度更高的三亚，数据就更加惨烈。前几天我曾给大家看过一些官方数据，很多重要指标下滑超过40%，甚至60%。

正因为如此，10月20日前后，三亚调整了人才购房政策。

此前三亚和海口实施最严厉限购，外省居民需要缴纳5年社保或个税，才能购房（首付要7成）。三亚宣布，对于外省户籍人才，满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。

也就是说，只要有“大专学历+三亚工作满1年”，就可以抵5年社保。这让很多人积累购房资格的“等待期”，一下子从5年大幅缩短到了1年。

这次海南降低落户门槛，新政里有这样一条：

居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。

居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。

逐步清理规范各类单位集体户、人才中心集体户，引导户口挂靠在单位集体户、人才中心集体户的居民将户口迁移至其自有产权住房户口或合法稳定住所所在的城镇社区集体户。尽快实现城镇社区集体户全覆盖。

看懂了吗？你可以买房落户，也可以租房落户，但你总要跟房子发生点关系才行。至于清理单位、人才中心的集体户，目的就是——让你要么买房、要么租房。

或许有人会指责海南“变相放松限购”。其实海南这样做是合法的，也是合理的。因为国家的要求是“因城施策、一城一策”。

海南根据经济和社会发展状况，通过调整政策提高城镇化率、增加楼市的真实需求（买房需求、租房需求），用来稳增长、对付经济下行压力，是在履行职责。国家的整体要求是“稳房价、稳地价、稳预期”，从来也没有说过要让房价趋势性下跌。

由于中国金融系统的抵押物多是土地、住房，地方政府支出主要依靠土地、房屋，所以房价很难趋势性下跌。

可以想见，随着经济压力显现，未来会有更多城市放松对“楼市自用需求”的限制，比如支持人才购房、降低落户门槛等。

作者简介：符玉敏（维系：hfq6018海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标