自从海南限购后，房地产调控之路就持续前行中，有人说楼市从热闹非凡跌入到凉意嗖嗖。一些房企撤离了海南区域，一些中介人员转眼变成了微商。虽然大家都在等待限购放开，但是完全没有。海南楼市真的扛不住了吗？其实长期来看未必。
上个月，海南释放利好消息，落户放宽了，引起大家的欢呼。但是，这并不意味海南放开限购。买房政策依旧按照原来的，只不过落户放开了，没有学历和年龄要求，也不用说积分落户。新落户想要买房的，依旧缴纳一年社保或个税，而且只能够买一套房。落户放开有利于弥补海南人口不足，人才缺乏的缺点，利于外地人前来海南工作。
海南楼市确实沉浸已久，今年前三季度，海南投资下滑了28.1%，房子销售金额和去年相比，下降了44.6%。房子销售面积一样下滑，同比下降48.6%。
这是为什么呢？其实和土地市场有关，今年上半年土地成交面积累计188.74万㎡，但是普通商品住宅用地确实零供应，零成交。今年1月~10月，海南新开工项目一共940个，但是有高达884个项目不是房地产。
海南对于住宅用地管的越来越严格了，比如禁止在生态保护红线建商品房，禁止开发产权式酒店，禁止在海岸线上开发一线土地，盖房子填海项目现在不批了。这些限制无疑对于未来开发房地产是不利的，预计以后海南新商品房数量会逐渐减少。
因为房地产开发逐渐收紧，因此一些房企之前没有储存够土地，因此选择撤离海南或者转型产业，比如泰禾集团就推出了海南楼市。或者是海南分部公司降级，比如融创已经免去了海南区域单独编制，将和广深区域合并，成立新的华南区域。
也有房企选择转型，比如华侨城早在去年10月份，就将海南的住宅土地卖掉，将收入投入到文旅产业，用于文旅景区、美丽乡村、特色小镇的建设。最近这几年，雅居乐没有计划在海南拿地的打算，很多度假旅居地产，还是需要覆盖到高收入人群，但是因为限购减少了很多购房者。
目前经济结构呈现“产业进、地产退”的局面↓↓↓
海南虽然住宅土地减少供应了，但是土地收入金却比前两年都高，溢价率高达129%。棚改回迁房用地，越来越成为开发商眼中的香饽饽，比如最近的10月28日，海口面前坡39.49亩的棚改用地，就经过46轮竞争叫价，最终被山西建发拿下，土地市场还是可以的。
现在，比较火的土地是棚改和人才住房用地，纯商品房用地供应非常稀少，比如，今年供应1036公顷土地，只有38公顷住宅土地，而且还是多数棚改、人才公寓的。
另外，这两年商业用地和工业用地供应更多了，房地产调控时期，更多土地投入实业发展，自贸区产业类型供地，比如互联网产业、现代物流业、医药产业。
眼下，即将迎来海南以往的销售旺季，也是海口的土拍高峰——目前，海口江东新区已挂牌3宗土地，起始价超42亿元；三亚已挂出8宗土地，评估总价36.9亿。
现在落户放宽，人才政策又频频吹风，未来海南房地产市场会如何？短期来看楼市确实抑制了，但是长期而言，等待自贸区发展完善，经济真正起来后，到时候住宅用地或许会增加。长期来看，海南房地产市场依旧有希望，因为海南拥有得天独厚的自然环境，这是非常令人羡慕的。
候鸟宜居2019-12-29 15:23:51
