房价，永远是楼市的热门话题，总能牵动每一个人的心；处于年终岁首的交接点，作为与房价关系最为密切的群体，房价的涨与跌与我们有最为直接的关系。
回顾不同寻常的2020，因新冠的爆发，世界经济政治形势遭遇大变局；中国经济的韧性在此时尤为凸显，房地产作为经济发展的稳定器，更是受到各方的重视；
无论是“疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场”的政策；还是“一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨”土拍市场推出量的增加，都让房地产市场迅速回温；
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根据中房指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据显示：2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，二线城市价格累计上涨3.32%，三四线城市价格累计上涨2.26%。
从数据上看，虽然受疫情影响，年初房地产市场一度被摁下暂停键，但楼市向上增长的趋势并未改变；目前为止，房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行模式。
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展望2021 房市仍会上涨！
新年启幕，2020已成为过去式，2021才是进行时；
“什么决定房价，长期看人口，中期看土地，短期看政策。”恒大集团首席经济学家任泽平的这句话几乎被业内人士看做金科玉律。而对房价走势影响最深远的政策则是货币政策！
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2020年12月29日，央行货币政策委员会召开2020年第四季度例会，会议强调：
一、货币政策稳健基调不变，保持连续性和稳定性，不急着转弯；
二、不搞‘急转弯’，即考虑到经济增长已逐渐恢复，货币政策即便要调整，也是相对平稳的微调，不应该出现大幅收紧和调整。
这意味着短期内房地产依然享有货币宽松的政策红利，而中国社科院报告亦对2021年楼市走向持整体乐观预判。
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另外，中指研究院对外发布《中国房地产2020年市场总结及2021年趋势展望报告》。预计货币政策将保持稳健，为经济恢复提供更有利的资金环境。房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性，保障市场平稳运行，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松；
报告预计：2021年房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。
综合多家权威机构对2021年房地产走势的预估，我们认为，未来一年房地产市场发展呈现以下趋势：
01
2021年房地产市场稳中有升
城市分化，核心城市圈稳中向好
宏观货币政策遵循审慎原则再加上房地产金融降杠杆的持续深化，促使房地产、金融、实体经济平衡发展；从结构而言，区域之间的市场分化将会进一步加大，所以2021年房价仍会持续上涨。
02
十四五时期
我国房地产业存量深化，服务崛起
从十四五规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。
03
疫情加速房产互联网营销
数字化革命重塑价值链
“新冠”就可观上而言，已成为数字化营销的“催化剂”，在疫情期间，房企的线上营销不断为传统的线下营销模式带来有益补充，而它的成果也让行业认识到线上化的价值与发展趋势的必要性；未来，随着政府政务信息的不断推进，数字化对房地产行业的影响将会更加深远。
04
房企从速度扩张转向稳速提质
围绕上下游产业链转型
未来房地产开发行业将有几大趋势：，集中度提升。今年前100房企集中度为67.2%；第二，利润率下滑。融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行；第三，现金流趋紧。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速；第四，巩固基本盘与推进多元化并进。
05
经纪行业会更加走向合作
经纪人的数字化加速推进
经纪公司转向竞合为主，经纪机构和经纪人之间的房源共享联卖机制正在构建；另一方面，行业信息化水平大幅提升，移动互联网和大数据、VR、AI等新技术在行业内得到广泛应用，推动房地产经纪服务向专业化、标准化、技术化方向发展。
06
长租公寓在困境中转型
重新平衡“轻”和“重”的关系
长租公寓的租赁机构化、专业化运营仍是发展趋势，但未来行业需要解决融资、合规性两个问题，从而适应利润率微薄的行业现状，以及愈加严格的监管政策。在发展模式上，相比于重资产的模式，托管方式可能更加适合当下中国的国情。
07
老旧小区改造蓄势待发
模式破局仍需政策引领
各地落实并推进老旧小区改造的过程中普遍面临三个最重要的困难：，居民针对改造意见难以达成统一，阻碍老旧小区改造的实施；第二，居民对于改造经济负担的担忧；第三，改造后的物业维护问题。这也导致目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高。
进入存量时代，房地产对经济的拉动作用从投资转为消费，而城镇老旧小区改造是房地产消费的重要并且迫切的组成部分。在“新基建”的框架下，未来老旧小区改造仍有很大的空间有待释放。政策上还需要进一步加大支持力度。
综合上述对中国房产2021年的总体走向，基本判断，2021年，我国房价总体会呈现平缓上涨模式；开发强度逐步回落，不过近10年内房产潜力仍然巨大，再结合宏观复苏态势，“房住不炒”政策要求，今年房地产金融将维持紧平衡状态。
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作者：海房圈 了解更多海南发展、海南楼市精彩内容请关注海房圈工作号 ↓
海房圈hfq60182021-01-25 10:11:24
