上世纪九十年代初，海南被赋予了一项特殊的身份——经济特区；在这一高大上身份的转变下，吸引了大量的资金进入，无论是国企、央企、银行还是民间资金，都大量涌入了这个当时只有不到两百万人口的小破滨海之地！房价从1991年均价1400元每平米到1993年，三年不到的时间骤涨到了均价7500元每平米，甚至一些楼盘涨至10000元/平方米。真是不可谓不疯狂啊！泡沫终归有破裂的一天，1993年6月，国务院出台16条。控制信贷、控制利率、回收违章拆解，招招致命。房地产炒作资金被釜底抽薪，200亿资金一夜从海南逃离，海南的房地产泡沫瞬间破裂。
1994年，海南房屋销售面积下跌35%，房价下跌25%，经济迅速下滑。为此国家用了近十年的时间才剥离各种金融和经济坏账，消化处理掉海南积压的占10%的商品房和600多栋烂尾楼。时至今日，当年房产泡沫的阴霾还在海南这片土地上挥之不去。
而现阶段，自从海南自贸港政策落地后，海南楼市再次掀起了狂欢，那这一次海南还会不会面临上世纪九十年代初的悲剧呢？
要想知道海南有没有面临九十年代初的风险，那我们就要先回头看看造成九十年代初的房产泡沫的根本原因是什么，现在阶段是否也面临类似问题，从而我们就知道现阶段海南房产是不是也会重蹈覆辙了！
九十年代初海南房产泡沫及破裂的根本原因：
1、泡沫形成原因：由于当时规划调控能力薄弱，市场管理措施不到位，致使炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥，最终形成疯狂的房地产泡沫。
2、泡沫破裂原因：1993年，中央出台宏观调控政策之后，海南房地产投资急剧滑落，直至泡沫破灭，畸型的房地产市场由表面兴盛急转低迷衰落。
房地产商疯狂的贷款拿地，甚至是房地产商与地房产商相互之间的倒腾，这中间的差价几乎可以说全都是由银行贷款来填充的，所以直至房产泡沫破裂后的1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行占压在海南空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元(加上社会资金，积压总量达800多亿元)，房地产信贷不良率高达80%以上并居高不下，全省房地产信贷陷入困境。
从以上内容中，我们可以看出，造成当时泡沫的及泡沫破裂的根本原因，那现阶段的海南楼市是否也面临这类问题呢？汤帅给出的答案是否定的！海南不会再次重蹈之前的覆辙！主要原因如下：
一、从海南自贸港政策落地之前海南就实行了全域限购、限售、限贷的政策，这就确保了海南不会像以前一样，在政策红利的驱使下再次出现以房地产开发及炒房为主要目的资金入场海南，而且由于限售的原因，哪怕你资金进入楼市，新房你至少都得要支持七年或以上才能再次出售，这就直接斩断了短线投机者的野心。
二、在限购、限售及限贷的同时，海南还几乎全部集中收回了2018年之前批出去的土地，对土地进行了统一规划、开发及建设，这就直接避免了像之前一样的炒地和乱批乱建的行为，这就直接的把整个海南的开发权牢牢掌握在自己手中，任你再怎么折腾也主动翻不起风浪。
三、房企和个人的融资、信贷都一并收紧！这就直接的避开了再像以前一样因为房企或个人房贷原因造成金融系统的崩溃，从而带来信贷危机的潜在威胁。现来海南购房的几乎都是一次付款，在这背景下意味海南目前的楼市哪怕在疯狂，陷进去的也只是个人的资金，而不会影响到金融系统。
四，在严格执行上述三项政策的同时，海南还在全岛各个市县建设了不同的产业园区，同时也在各个市县进行了医疗、教育的布局！而且直至今年已经有了不少的学校及医疗机构正式投入了运营。
五、在配备好以上硬件、软件后，海南又出台了最为优惠的企业及人才落户税收政策，让落户过来的企业有的营商环境和最为优惠的税收体系，同时让随迁过来的人才子女、父母拥有的教育及医疗配套！
综上所述，海南经过这么多年的一次次发展、失败，到这一次的自贸港建设，虽说现在的楼市随着自贸港的推进，也出现了些许的乱象，但是相信这些都是在政府的掌控下的，至少汤帅刚列出的几项政策依旧是在严厉的实施当中，故而，哪怕现在出现些许的混乱，也是可控的！相信随着自贸港的推进，各方面的制度体制也会随之更为完善！所以汤帅坚定相信海南不会再重蹈九十年代初的危机，反而会以更为稳定的步伐走完自贸港的建设进程！届时的海南将又会成为我国的又一个新的经济增长中心！
作者简介：邢维德（微信：XWD5253）海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标)
房产分析大师2021-09-13 09:42:34
